你知道,四五线的房子一般人买不起。更不用说一线一线了。
多数人经常听到:地价**万元/亩或楼面价到***元/m2了,楼面价对售价(即一手房价)影响几何呢?下列多事君给大家粗略分析下,并化繁为简用简单的一次函数来表示两者间的关系。
一、分析前普及下何谓“楼面价”
1、楼面价=土地总成本÷计容面积,计容面积=用地面积×容积率。简单但不严谨地说,计容面积即地上可见的建筑面积。架空层不计容,地下室不计容。
2、楼面价=土地总成本÷(容积率×用地面积),或:楼面价=土地每亩单价÷(666.67×容积率)。
二、计算公式:利润=收入-成本-费用-税金,如下图:
三、重温下初中数学课(初中数学未掌握的慎看),如下表:
1、由于可变量很多,根据现行普遍标准对多数可变量进行设定。虽然得出的一次函数公式相对粗糙,多事君也非财神专业,但计算结果八九不离十。
2、设定该项目融资,,建造成本3500元/m2(含配套分摊),销管费暂不计入增值税进项额,土增税按预征率一般住宅2%,计容面积可售率接近1,无配套人才公寓,无自持,设定开发商有10%的利润率,根据上表得售价与楼面价函数公式:
Y = 1.67X + 5336(X楼面价、Y售价) (公式1)
3、影响售价因素多,实际上售价与楼面价没可能成线性关系,存在一定偏差。
四、实际情况会更复杂,如:有人才公寓(或保障房)怎么算?业态含别墅、商业、写字楼等怎么算?建造成本比3500元/m2高怎么办?融资比例与融资费用不同怎么办?为什么一定要设定开发商10%利润?……
举个例子尝尝:人才公寓按计容面积10%,建造成本4500元/m2,其他不变,公式变化如下:
1、假设建造成本变化比例为a,即a=实际建造成本/3500=1.286。
2、假设计容可售率为b,即b=(计容面积-不可售面积)/计容面积=0.9。
3、则售价与楼面价函数公式:
Y =(1.67X+5336*a)/b = 1.86X + 7625 (公式2)
五、按公式套,通过楼面价可以大概计算出售价的水平,如实际售价大于计算售价,你可以认为该项目利润率超10%。如果你有兴趣,可通过表格粗略推算项目各项费用的占比情况。
小剧透下,净利润并非房企最重要的经营指标。本次只讨论售价与楼面价之间的函数关系,其他的整理后分享。
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