如果有问题，这可能是除了“涨跌”之外，大家除了买房和卖房之外最感兴趣的话题之一。

原因无他，涨跌的问题之前也说过很多次了:5年以上周期来看，核心城市房产，稳是主流。尤其对刚需、包括改善自住的人群来说。

变化：当限售5年碰上楼市预期调整

问题的症结于是就落到了：什么才算“稳”？

房价连续3年不动算不算稳？对不起，不算，那叫阴跌！比如曾经2017-2020年北京的房价。

房价跌一年跌5%算不算稳？那看是新房还是二手房，价格有没有虚高，有没有支撑。二手房虚高回落那是正常回调，新房有支撑还大范围降价，那是崩盘。

那连续几年，每年涨5%算不算稳？你要放在过去10年，连通胀都包不住！那每年涨10%，7年就翻翻了，算不算大涨？放在未来5年，有多少城市能做到？

可见，“稳房价”不是一个简单的数学题，作为中国过去20年经济发展、城镇化的最大引擎，房子涉及金融、就业稳定、居民资产方方面面。

今天，就站在自住+资产保值的需求（这也囊括了绝大多数购房诉求），谈谈5年后，房子涨多少才不亏？

之所以此刻这个问题如此重要：

1、现在买房一定会涨的时代早已过去了，房价能跑赢通胀也不是个100%的概率事件。除了判断什么样的房子能保值外，核心还要判断，涨多少才能保值。

2、毫无疑问，热点一二线，人口流入城市保值更为保险点，但是这些城市现在基本都限购、限售升级。比如西安，住宅限售升级到5年。也就是说，5年内房子必须自持，是没有流动性的。

显然，在楼市预期变化的当下，即便自住，也必须明白作为资产属性的房子，从买入之后，5年内涨多少，才不亏，才不会成为时代洪流里的牺牲品。

衡量：保值需求下5年应该涨多少？

对于这个问题，首先要明白，买了一套新房后，5年内都会产生哪些成本？

我们假设2021年入手1套100平的三室，单价1.5万，总价150万，采取等额本息30年贷款的方式购买。首付50万，贷款100万。

不考虑通胀对资金成本的影响下，这5年主要成本有以下四部分：

一、理财成本。50万首付不买房最安全的机会成本是多少？一般参考银行大额存单4%的利率，则5年损失的比较安全的机会成本是：50*4%*5=10万元。

二、利率成本。贷款买房购房者还面临5年内的利息成本，按照首套利率5.7%算，每个月利息基本在4700元左右，5年除了本金支付的利息约28万。

三、税费成本，买房之后还面临契税（1.5%）、大修基金等成本（128元/平），这两个为一次性费用，成本为150*1.5*+100*128=4万左右。

四、使用成本，这里主要是收房后，一个是装修费用，保守20万左右。至于维护成本，包括物业费等费用可以忽略不计。

以家庭为单位，即便租房也是要付出的，考虑到节省的租房租金（2000元/月，新房三年建设，只有2年可用），则使用成本为20万-（2000*12*2）=15万。

综上来看，5年后如果卖出这套房子，则要把这些成本都要算上，才能保本。那5年后的售价需要达到：

150+理财成本（10）+利率成本（28）+税费成本（4）+使用成本（15万）=207万。

与5年前相比，每平米需要上涨5700元/平米，需要上涨38%才能保本。当然，这只是一种笼统的计算，还有些零碎的支出没有计算在内。

取舍：5年上涨38%保值，如何选？

那，基于5年38%这个数字，对于当下买房来说 ，应该注意哪些？

最基本的，是对“稳、涨、跌”要有个概念，5年38%，其实基本就是每年涨7%。也就是说，每年涨不到7%，基本就是亏的。

这其实是稳的信号，要真比7%低了，那不仅大家购买新房的信心不足，二手房也可能不稳，从而带来对城市信心的不足。

那，以年化7%，5年涨幅38%为锚，当下买房应该怎么选，或者应该注意什么？

一、信贷、政策、人口三大楼市支柱收紧情况下，区域政策就是最大的楼市红利。

这也是为何说三四线还是不要轻易碰，因为它们别说涨38%了，是真的阴跌、下降都有可能。从大类资产收益图来看，全国来看，房子已不是最佳投资品。

当拥有城市群战略+产业升级的核心一二线城市，还是有人口、资金、政策、产业红利的。

二、核心城市首选交房安全性高的新房，因为二手房在限售5年，贷款难的问题下，流动性、增值空间都受限。

三、板块选择要注意政府的区域规划和投资落地情况，尤其是未来5年是十四五规划的关键之年，十四五规划决定着资金投入、产业落位、基建落位、人口导入，这些兑现，占房价增值保值支撑的大头。

四、产品选择一定要注意成长性！因为限售5年，必须考虑5年后的市场需求情况，别现在买的产品，5年后大家都不愿意要了。

这点核心是在预算内尽量改善，因为趋势很明显了：新房会越来越少，大家需求逐步升级，而刚需产品和早期的二手房，包括后期的共有产权房都会形成竞争。

最后，如果核心城市未来房价的涨幅是以稳为主，年化5%-10%，那，房子也许真的未必就是最好的投资品了，因为涨幅其实早已和10年前相比，流动性也在减弱。

当然，前提是大家在股市等资产领域有更好的选择。

以上就是本次文章的内容了，最后，祝大家都买到自己心仪的房子！