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问答第190期

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问：李信湿地1号要不要卖，心里总是很痛快？

答：港湾区很热，但湿地一号不着火。没有华润，绿城进入这里之前，湿地一号就是地区内的常住居民，和他一样，隔壁的西港碧水、陆港滨湾现在都在看。就是一线下景房，港湾区环境最好的地方。(阿尔伯特爱因斯坦)(美国)。

但是过了几年多，不仅局限于良好的环境；周边配套仍然要依靠西航花园市场，一切都是农田。(莎士比亚)。

港务区在2021年有全运会卖点，但这三盘离全运会太远，没有地铁，品牌和小区级别比华润差，绿色城市价格低，但卖不了大开发商。说实话，大多数人看到港湾区都在跑投资，核心全云馆的投资点够不到，地铁不问，大开发企业品牌不问，小区配套物业服务也不能得到。(莎士比亚)。

那么就不能吸引投资者。我们宁可多放一点钱看华润、绿城，也不一定先在这里。真正受制于价格，不一定接受这个位置。所以如果考虑销售，可以走行情，不能卖，不卖也不要着急。远郊版的转播本是长期战线。

问：苏宁云著和海逸长洲哪个位置好，配套交通各有什么特点？

答：虽然同价位，但苏宁确实比融创卖的好一些，毕竟是主城区和新区两个不同卖点的项目，苏宁胜在地段，融创胜在产品；虽然市场原因，价位来到同一区间竞争，但看的人却不是一类人；

买苏宁的人，高新工作地缘客户居多，核心卖点纯高层，自带苏宁广场商业，周边走高的地价，成熟的图书馆，软件园，公园，学校配套，小区价格虽高，但定位刚需，刚改，由于高新无房的现状，吸纳了很多人关注；

海逸长洲是属于纯改善盘，小区大平层，叠拼为主，包含装修小高层（13/15/16层）户型面积约139-189 ㎡，价格区间17521-24750元/ ㎡；毛坯多层（5层）户型面积约200-230 ㎡，价格区间23840-33512元/㎡；

吸引的是看好沣东，华侨城文旅，地铁口卖点的客户，首套自住的不多，无论是户型，装修水准，小区档次，比苏宁是高很多的，面积上也不重叠；

看融创的经常对比的是碧桂园的国湖；具体到配套上，能看到的五号线二期地铁口，华侨城欢乐谷（在建），一河之隔沣西文教园，小区以南的诗经里小镇，生活配套和学校欠缺。

问：刚需是伪命题，二环内一万左右二手房多的是，为啥不买？

答：刚需的定义不单单是缺一套房子住，而是这套房子要解决诸多的生活需求，比如上学，交通，商业，公园，同时还要保值增值，越是刚需，就越离不开这些；在前些年房价没涨的时候，主城区挺好选，但在现在这样的房子是没有的；

在房价上涨以后，房子的卖点愈发回归到房子本身，上述的这些城市稀缺资源则要通过更高的房价购买，这导致刚需买新房要么主城区千人摇号，要么新城区拓荒，在预算有限的前提下，选择太少；

至于不买二手房，不单是刚需的事儿，改善也是一样，西安一个月二手房成交量不足新房四分之一，看似挂牌房源很多，但房子户型，环境，小区品质各个方面和新房差距太大，除去位置外，没有太多竞争力，对于刚需考虑多方需求的出发点，很难去接受；

同时二手房还面临价格不透明，房东随意涨价，中间税费高的诸多问题，买新房是房选人，二手房是人选房，看似自由度高了，但决心却难下了，可以说只要西安新房土地一直供，房子一直盖，就很难形成成熟的二手房市场。

问：上海和深圳的豪宅火爆，会不会引导二线城市房价普涨？

答：不论一线二线，豪宅和普通住宅本身就是两个市场，豪宅自有其对应人群，六万一平也罢，七万也罢，那是少数人的需求，大多数普通住宅的限制还是很严格的，限购，限售，限价，限贷之下，价格也很稳定；

以西安为例，七万一平的中大国际九号不缺买家，一万一平的高层也不缺用户，大家在各自的轨道上，豪宅火爆的城市只能说明富人群体多，投资潜力强；但市场的大量购买力还是普通群众在支撑的；

18年后，包括西安在内的热门二线城市在经历了强力的调控，且无放松迹象，又何来房价普涨一说呢？

这个道理就像买车一样，兰博基尼不愁卖，但市场卖的最好的永远是五菱宏光一样，大家各取所需罢了。

问：华洲城二手，紫薇西棠，卓越坊怎么选，23年孩子上学？

答：单就上学这一点，紫薇，卓越就已经淘汰了，目前已知的卓越坊附近有一块教育用地，在此前的雁塔区部分区域托管移交高新区管理的方案中，鱼化工业园不在移交范围，后期规划有有两所小学、两所中学，建设时间未知；

目前周边已交房的绿地国际花都2018年的学区小学为双旗寨小学朝阳教学点，初中为西安市第五十二中学，华洲城确定的是大雁塔小学华洲城分校，校址在华洲城2期内部，16年9月1日首批1年级学生已经开学，华洲城业主子女优先入学；

虽然新建分校暂无毕业生，但老校区大雁塔小学的师资力量还是很好的，创办于1960年，原名西安市第三保育小学，1980年更名为“西安市雁塔区大雁塔小学”，是雁塔区的直属小学。

问：金地翔悦天下二手房17000，买了算不算高位接盘？

答：如果想上二小一中，这个价格就不贵，因为同样学区房阳光城，万科，曲江龙邸等基本是同样的价格，三小周边大华，天地源价格稍微低一些，学区房价值在西安还是很坚挺的；并且金地周边地铁，医院，商业，公园都有，生活方便；

不看二手，周边最近的新房就是华润曲江九里，现在无房，后期还有最后17，18，25#三栋楼，楼位一般，但价格划算，按照此前开盘的摇号程度，比较难；

单就金地17000的二手房价格，已经在原来的产品上翻了两倍，上限明显，但在这个区域内，考虑现房，品牌，位置，以及学区，又是绕不过的选择了，当然，周边曲江龙邸，丽兹公馆，翡翠国际也都可以看。

问：第一次关注，金裕花园买二手房合适么，附近工作？

答：纯地缘的需求没什么可挑的，尤其是大雁塔北广场附近，寸土寸金，地铁，商业，公园一应俱全，但就是没有新房在售，即便是二手房高层都很少，家属院多，普遍房龄，户型，物业，环境和同期新房比，差的很多；

但这类小区卖的就是位置以及成熟的学区，金裕花园对应雁塔区红星小学；03年的小区，二手房价格在12500元/平左右，没环境，绿化少，物业弱，刚需预算紧张的可以看看，其他绕过。

问：融侨馨苑50平小户型，值得长期投资吗？

答：投资目的，既要考虑价格，又要考虑转手难度，作为城南规模靠前的大开发商小区，融侨馨苑优势是极好的位置，成熟配图，旺盛的人气，弱势在于小区人员密集，停车紧张，物业纠纷多年，51栋楼，6100多户，人多并不舒适；

因为带西工大附小指标，所以二手房价格稳定在20000块居高不下，57平小两室稳定在22000块，这么高价格自用可以看，为了学位；

投资慎重，尤其是长线投资，价格已经到顶，小区品质停步不前，一旦高新，曲江有更好的学校，很容易沦为备胎，自用可看，投资不选。

问：开发商为啥不停在拿地，不怕房子以后卖不出去吗？

答：虽然房子是在土地上盖的，但这确实两个完全不同的市场，开发商对于无地的忧虑要远远大于房子卖不动；

毕竟巧妇难为无米之炊，没有土地，再好的产品，理念都落不了地，这就和一个经验十足的工匠没有施展机会转身去卖菜一个道理；卖房却不同，毕竟是商品，滞销打折降价，总有要买的人，销路不畅还有广告，渠道分销，中介的帮忙，所以开发商最不担心的就是房子卖不出去；

并且土地是稀缺品，房子不是，只要市场上行，即便拿到地不盖楼，也可以找拿不到地的别家开发商去谈合作，挣差价分红也可以，土地才是硬通货，房子只是钢筋水泥。

问：麻烦评价蓝光公园华府世家，只有两栋楼精装？

答：确实不好卖啊，虽然同一个名字，但位置完全不同，蓝光的位置都算不上好，更别说还要往北走五公里外，具体位置在西三环外，建章路街道办西边，距离三环挺近；

这个地方周边基本看不到商品房，村子，未央工业园，汽车4S店包围，周边配套，环境较差，虽然12000的价格带装修，但还是觉得不值，可能对于周边自住是另一个市场；

这种微型小区受制于地块大小，无法展示更多的景观，小区配套，过往销售大多是占据好位置，投资的居多，比如远洋落子栖，朗诗雁南栖等；

但蓝光并不具备这种位置优势，同时又是微型盘；如果不是附近工作生活，基本是看不到这里的。